Vì sao dự án nhà ở xã hội gặp khó? Góc nhìn từ ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành

Nhà ở xã hội được xem là một trong những giải pháp quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người lao động, người có thu nhập thấp và các nhóm đối tượng gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở thương mại. Tuy nhiên, nghịch lý đang diễn ra là nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung lại chưa đáp ứng được kỳ vọng. Không ít dự án từng được kỳ vọng sẽ bổ sung hàng nghìn căn hộ cho thị trường nhưng sau khi động thổ lại rơi vào tình trạng “bất động”.

Từ thực tế triển khai dự án, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, đã đưa ra những góc nhìn đáng chú ý về câu hỏi: Vì sao dự án nhà ở xã hội gặp khó?

Nhà ở xã hội: Nhu cầu lớn nhưng nguồn cung vẫn nhỏ giọt

Thiếu nhà ở xã hội không đơn thuần là câu chuyện của thị trường bất động sản. Đây còn là vấn đề liên quan trực tiếp đến chất lượng cuộc sống, khả năng ổn định việc làm và sự phát triển bền vững của đô thị.

Đối với người lao động, một nơi ở ổn định giúp họ giảm áp lực chi phí, rút ngắn thời gian di chuyển và có điều kiện gắn bó lâu dài hơn với doanh nghiệp. Ngược lại, khi phải thuê trọ trong điều kiện không ổn định hoặc thường xuyên thay đổi nơi ở, người lao động có thể gặp nhiều khó khăn trong việc duy trì công việc lâu dài.

Với doanh nghiệp, thiếu nhà ở phù hợp cho người lao động cũng trở thành một bài toán về thu hút và giữ chân nhân sự. Đặc biệt tại những đô thị lớn và các khu vực tập trung nhiều khu công nghiệp, nhu cầu nhà ở giá phù hợp ngày càng rõ rệt.

Trong năm 2026, TP.HCM đã có những động thái thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, trong đó có việc rà soát quỹ đất và đẩy nhanh thủ tục đối với các dự án đã có điều kiện triển khai. Đây là tín hiệu tích cực, nhưng giữa chủ trương và khả năng đưa sản phẩm thực tế ra thị trường vẫn tồn tại một khoảng cách đáng kể.

Một trong những biểu hiện rõ nhất là tình trạng nhiều dự án nhà ở xã hội động thổ nhưng sau đó chậm triển khai hoặc “đứng hình”.

Có đất, có chính sách nhưng vì sao dự án vẫn “đứng hình”?

Theo chia sẻ của ông Lê Hữu Nghĩa, Công ty Lê Thành hiện có một dự án nhà ở xã hội với tổng mức đầu tư khoảng 2.000 tỉ đồng. Dự án đã hoàn thành phần móng nhưng quá trình triển khai tiếp theo đang gặp khó khăn.

Trường hợp này cho thấy bài toán của nhà ở xã hội không chỉ nằm ở việc có quỹ đất hay có chính sách hỗ trợ. Để một dự án thực sự hình thành, doanh nghiệp phải đồng thời giải quyết nhiều vấn đề: pháp lý, vốn, thủ tục xây dựng, chi phí đầu vào, tiến độ và khả năng tiếp cận tín dụng của người mua.

Một dự án có thể được động thổ, nhưng để hoàn thành và bàn giao hàng nghìn căn hộ lại là một hành trình hoàn toàn khác.

Gói tín dụng ưu đãi và nghịch lý về lãi suất

Một trong những vấn đề được ông Lê Hữu Nghĩa đề cập là khả năng tiếp cận nguồn vốn ưu đãi dành cho nhà ở xã hội.

Nhà nước đã triển khai chương trình tín dụng quy mô 145.000 tỉ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người mua nhà, với sự tham gia của các ngân hàng thương mại. Chính sách tín dụng ưu đãi được kỳ vọng tạo thêm nguồn lực để doanh nghiệp triển khai dự án, đồng thời hỗ trợ người dân có khả năng mua nhà.

Tuy nhiên, theo phản ánh của ông Nghĩa, doanh nghiệp vẫn gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn này. Một trong những nguyên nhân được ông chỉ ra là sự chênh lệch giữa lãi suất cho vay ưu đãi và mặt bằng lãi suất huy động của ngân hàng.

Nếu mức lãi suất ưu đãi dành cho chủ đầu tư chưa đủ hấp dẫn so với chi phí vốn thực tế, doanh nghiệp sẽ khó có động lực hoặc khả năng sử dụng nguồn vốn này để triển khai dự án trong thời gian dài.

Điều đó tạo ra một nghịch lý: chính sách tín dụng đã được thiết kế để hỗ trợ nhà ở xã hội nhưng nguồn vốn ưu đãi vẫn chưa dễ dàng chuyển hóa thành những dự án hoàn chỉnh trên thị trường.

Thủ tục pháp lý kéo dài: Chi phí lớn nhất đôi khi không nằm trên công trường

Một nguyên nhân quan trọng khác được ông Lê Hữu Nghĩa nhấn mạnh là thời gian thực hiện thủ tục pháp lý kéo dài.

Đối với một dự án bất động sản, thời gian càng kéo dài thì chi phí càng tăng. Doanh nghiệp phải duy trì bộ máy nhân sự, chi phí quản lý, chi phí tài chính, chi phí tư vấn và nhiều khoản chi phí liên quan khác trong suốt quá trình chờ hoàn tất thủ tục.

Đặc biệt với nhà ở xã hội, giá bán chịu nhiều giới hạn và không dễ dàng điều chỉnh theo mức tăng của chi phí đầu vào. Vì vậy, thời gian pháp lý kéo dài có thể trực tiếp làm giảm hiệu quả tài chính của dự án.

Theo ông Nghĩa, trước đây doanh nghiệp có thể triển khai một dự án trong khoảng thời gian ngắn hơn, nhưng hiện nay có trường hợp phải mất khoảng 3 năm mới hoàn thành một dự án. Khi thời gian kéo dài, chi phí vận hành và chi phí vốn tăng lên, bài toán giữ giá nhà ở mức phù hợp với thu nhập của người dân càng trở nên khó khăn.

Nghịch lý “rà soát – cấp phép” và câu chuyện thủ tục chồng chéo

Một vấn đề khác được phản ánh là quá trình thẩm định, rà soát và cấp phép đối với dự án nhà ở xã hội có thể phát sinh nhiều tầng thủ tục.

Theo quan điểm được ông Lê Hữu Nghĩa chia sẻ, dù một số quy định được thiết kế theo hướng rút ngắn quy trình, thực tế doanh nghiệp vẫn có thể phải trải qua quá trình rà soát nhiều nội dung đã được đơn vị tư vấn chuyên môn thẩm tra.

Khi một chi tiết trong thiết kế phải điều chỉnh, doanh nghiệp có thể phải thực hiện lại nhiều bước liên quan. Điều này làm tăng thời gian xử lý hồ sơ và kéo dài tiến độ dự án.

Nếu mục tiêu của chính sách là tăng nhanh nguồn cung nhà ở xã hội, việc đơn giản hóa, đồng bộ và minh bạch hóa quy trình pháp lý sẽ là yếu tố rất quan trọng.

Không chỉ chủ đầu tư, người mua nhà cũng gặp khó

Bài toán tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp mà còn tác động trực tiếp đến người mua.

Ngay cả khi một dự án đã đủ điều kiện bàn giao, người mua vẫn cần có khả năng tiếp cận khoản vay để hoàn tất giao dịch. Nếu quá trình giải ngân chậm hoặc tỷ lệ giải ngân thấp, tốc độ hấp thụ sản phẩm cũng bị ảnh hưởng.

Điều này cho thấy phát triển nhà ở xã hội cần được nhìn nhận như một chuỗi giá trị hoàn chỉnh.

Từ quỹ đất → pháp lý → nguồn vốn → xây dựng → tín dụng người mua → bàn giao → vận hành, bất kỳ “nút thắt” nào cũng có thể khiến toàn bộ chuỗi bị chậm lại.

Giá vật liệu tăng và áp lực lên giá nhà ở xã hội

Bên cạnh thủ tục và tín dụng, chi phí xây dựng cũng đang tạo áp lực đáng kể cho doanh nghiệp.

Theo phản ánh từ các doanh nghiệp, giá một số loại vật liệu xây dựng có thời điểm tăng khoảng 10–30%, trong khi giá bán nhà ở xã hội thường được xác định theo những cơ chế nhất định và không thể linh hoạt tăng theo biến động của thị trường.

Đây là bài toán rất khó: doanh nghiệp cần kiểm soát chi phí để bảo đảm hiệu quả dự án, nhưng đồng thời phải duy trì mức giá phù hợp với khả năng chi trả của nhóm người thu nhập thấp.

Nếu chi phí tăng nhanh hơn khả năng điều chỉnh giá bán, doanh nghiệp sẽ càng khó cân đối dòng tiền và tiếp tục triển khai dự án.

Từ câu chuyện của doanh nghiệp đến bài toán phát triển đô thị

Góc nhìn của ông Lê Hữu Nghĩa cho thấy khó khăn của nhà ở xã hội không nên chỉ được nhìn dưới góc độ “thiếu dự án” hay “thiếu căn hộ”.

Đây thực chất là bài toán về hệ sinh thái chính sách và nguồn lực.

Muốn tăng nguồn cung, cần đồng thời giải quyết quỹ đất, pháp lý, tín dụng, chi phí xây dựng và khả năng tiếp cận vốn của người mua. Khi các yếu tố này được kết nối hiệu quả, doanh nghiệp mới có thể mạnh dạn đầu tư dài hạn và người dân mới có cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp.

Đối với các đô thị lớn, nhà ở xã hội còn gắn với chiến lược phát triển nguồn nhân lực. Một thành phố muốn thu hút doanh nghiệp, phát triển sản xuất và duy trì lực lượng lao động ổn định thì không thể thiếu một hệ thống nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Cần một cách tiếp cận mới cho nhà ở xã hội

Câu chuyện “vì sao dự án nhà ở xã hội gặp khó?” đặt ra yêu cầu cần nhìn nhận nhà ở xã hội như một vấn đề phát triển dài hạn thay vì chỉ là một phân khúc bất động sản.

Điều doanh nghiệp cần không chỉ là chính sách ưu đãi trên giấy, mà là một môi trường triển khai có tính dự đoán cao, trong đó thủ tục rõ ràng, thời gian xử lý hợp lý, nguồn vốn thực sự tiếp cận được và cơ chế giá đủ linh hoạt để thích ứng với biến động chi phí.

Đối với người dân, điều quan trọng không chỉ là có thêm dự án được động thổ, mà là những dự án đó phải thực sự hoàn thành, bàn giao đúng tiến độ và tạo ra sản phẩm có mức giá phù hợp.

Từ góc nhìn của ông Lê Hữu Nghĩa, bài toán nhà ở xã hội vì vậy không chỉ là câu chuyện của riêng doanh nghiệp bất động sản. Đó là bài toán liên quan đến an sinh xã hội, thị trường lao động, năng lực cạnh tranh đô thị và chất lượng phát triển kinh tế.

Khi những “nút thắt” về pháp lý, vốn và chi phí được tháo gỡ, khoảng cách giữa một dự án “động thổ” và một dự án thực sự có người dân vào ở mới có thể được rút ngắn.

Và đó cũng là điều quyết định liệu chính sách nhà ở xã hội có thực sự chuyển hóa thành những mái nhà ổn định cho hàng triệu người lao động hay không.